Оценка стоимости земли


1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит Договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под Залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» , а также специальными Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 .

СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.

СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается Налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

От чего зависит оценка земли

  • площадь территории;
  • качество и количество застройки;
  • потенциальная возможность коммерческого использования;
  • экологическое состояние окружающей среды и наличие инфраструктуры.

Отдельные критерии принимаются во внимание независимым оценщиком, если исследуются земельные участки для выращивания сельскохозяйственных культур. В этом случае особое внимание уделяется также составу почвы и потенциальной урожайности.

Обратитесь в нашу компанию удобным для вас способом и сделайте первый шаг к профессиональной оценке ваших земельных участков!

  • Звоните нам:
    +7 495 22-888-38

Где заказать оценку земельного участка

Заказать независимую оценку земли (земельных участков) можно в «Унисервис-Консалтинг». У нас работают лучшие эксперты, гарантирующие быструю и максимально точную оценку территории по разным параметрам.

Заказать оценку земельного участка, рассчитать стоимость услуг или узнать о действующих акциях, вы можете у специалистов «Унисервис-Консалтинг» по телефону +7 495 22-888-38.

Внимание! Цена на оценку земельных участков может быть увеличена или уменьшена. Окончательная сумма рассчитывается по сложности работ.

  • анализ объектов незавершенного строительства – стоимость оценки земельных участков повышается на 70%;
  • расчет полной восстановительной цены для переоценки – на мероприятия распространяется скидка в размере 30%;
  • определение стоимости объектов для целей судебного производства – цена проведения работ увеличивается на 40%;
  • оценка банковского имущества – стоимость повышается, в зависимости от требований, которое финансовое учреждение предъявляет к итоговому отчету.
    • Квалифицированная оценка – наши специалисты имеют большой опыт работы в области расчета цены земли, что гарантирует достоверность данных
    • Быстрое выполнение заказов – для определения стоимости земельных участков нашим оценщикам потребуется не более 1-5 дней;
    • Оперативная доставка отчетов – по окончании составления документации мы максимально быстро отправим ее по нужному вам адресу;
    • Соблюдение конфиденциальности – мы гарантируем, что не передадим результаты оценки третьим лицам без вашего разрешения;
    • Дополнительные Услуги – оценка инвестиционных проектов, промышленного оборудования и работающего бизнеса;
    • Удобное сотрудничество – чтобы воспользоваться нашими услугами, вам достаточно изложить задачи. Остальное возьмут на себя наши специалисты.
    • Подробные консультации – эксперты нашей компании совершенно бесплатно разъяснят вам любые неочевидные моменты процедуры оценивания земли.

    Чтобы провести детальную оценку земельных участков, позвоните нашим специалистам по телефону +7 495 22-888-38!

    Документы, необходимые при оценке земли

    Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

    • Документация, подтверждающая право на землепользование
    • Информация о территориальной границе данной площади
    • Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка

    Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

    Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

    1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
    2. Если площадь вносится на баланс компании
    3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
    4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
    5. Во время заключения сделки по купле-продаже

    Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

    Какие факторы влияют на оценку земли

    Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

    • Правомочия арендаторов
    • Сроки действия права на собственность
    • Обременения, подписанные договором аренды
    • Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
    • Целевое предназначение данного пространства.

    На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

    Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

    1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
    2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
    3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
    4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
    5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
    6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
    7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади

    С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

    Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

    Этапы проведения оценочных работ

    Процесс оценки проходит в несколько этапов:

    • Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
    • Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
    • Анализ этой информации
    • Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
    • Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
    • Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

    Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

    Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

    Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

    Ценность земли как недвижимого имущества

    Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.

    Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.

    Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.

    Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.

    С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.

    Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.

    Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

    Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

    желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого Продавец готов маневрировать;

    необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;

    необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;

    определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

    Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

    Методы экспертизы и оценки земли

    Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.

    В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.

    Стоимость земли с разных точек зрения

    Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:

    рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;

    инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;

    ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;

    кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.

    В итоге можно получить результат, отражающий любую из приведенных точек зрения и использовать результат в качестве аргумента в спорах, при выделении долей или в суде, при разделе имущества.

    Факторы, влияющие на цену земельного участка

    Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что Эксперт учитывает:

    местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;

    стоимость участков, расположенных в данной местности;

    потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;

    наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;

    конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.

    Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено Право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.

    Качество и объективность оценки

    Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?

    Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта. Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов.

    Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.

    Ответственность эксперта

    Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина.

    Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

  • Kbadm.ru
    Добавить комментарий