Земли сельхозназначения


Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

  • Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
  • Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
  • Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
  • Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений.

В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Что можно строить на садовом участке

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст.

40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст.

80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас.

Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Категория и вид разрешенного использования земель населенных пунктов

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.

К землям сельхозназначения относят следующие участки:

  1. Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
  2. Предназначенные для с/х производства.

Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.

В Земельном кодексе прописано, что к землям с/х назначения относят участки, расположенные за границами населенного пункта.

Особенности таких земель

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

  1. Жилые.
  2. Рекреационные.
  3. Инфраструктурные.
  4. Общественно-деловые.
  5. Производственные.
  6. Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма.

Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

  1. Сенокосы.
  2. Участки с посадками.
  3. Пастбища.
  4. Пашни.
  5. Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Что позволяется делать

Какие сельхоздействия разрешены

Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:

  1. Производство сырья и сельхозпродукции.
  2. Ведение личного хозяйства.
  3. Устройство садоводства.
  4. Разведение рыбы.
  5. Создание фермерского хозяйства.

Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:

  1. Коровники.
  2. Курятники.
  3. Дороги.
  4. Гаражи.
  5. Склады.
  6. Сараи.

Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.

Допустимо ли строить дома или иные постройки

Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

  1. Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
  2. Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
  3. Дачный летний домик.
  4. Хозяйственные постройки.
  5. Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке Жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой Штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

  • физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
  • должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
  • юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Изменение категории земли

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

  1. В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
  2. Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Лично обратиться в местный орган власти.
  2. Подать заявление.
  3. Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие Право собственности на участок.

На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения

Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.

Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.

Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:

  1. Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
  2. Кадастровый план.
  3. Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.

После передачи документов начинается процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:

  1. Заключения о ценности земли.
  2. Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.

Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.

При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:

  1. Возможность обустройства участка инфраструктурой.
  2. Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
  3. Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
  4. Аграрная ценность.
  5. Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.

Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить Иск можно в течение трех месяцев.

Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.

Категории

Существует много групп и классов земель сельхоз назначения, при этом существует две категории подобных земель, существенно отличающихся друг от друга:

  • земли сельскохозяйственного использования;
  • земля для сельхозпроизводства.

Но на основании ЗК РФ данные виды относятся к категории земель сельхозназначения.

К первой подкатегории можно отнести земельные наделы других категорий, например:

  • промышленности;
  • лесного фонда;
  • населенных пунктов.

В документах для таких территорий есть соответствующее разрешенное использование — для крестьянско-фермерского хозяйства. Такое разрешенное использование является временным, так как территория передается юрлицам либо гражданам для тех или иных целей, например, для организации сельхозпредприятий.

  • дороги;
  • склады;
  • административные здания;
  • объекты инфраструктуры.

В общем, сюда входит все, что могло бы обеспечить качественный процесс производства сельхозпродукции для населения страны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землей сельскохозяйственного назначения считаются земельные участки (ЗУ), находящиеся за пределами населенного пункта.

Однако есть случаи, когда такие ЗУ расположены в границах населенных пунктов. Причем у них существует особое название – для сельскохозяйственного использования.

Категория земель сельхозназначения, расположенных в границах населенных пунктов, имеет такие правовые статусы, как «земли для дачного строительства» либо «для индивидуальной жилищной застройки», поскольку такие территории попадают под ч. 3 ст. 36 ГРК РФ.

На сегодняшний день следующие категории ЗУ можно изменить посредством включения ЗУ в границы населенного пункта или присоединения их к дачному некоммерческому партнерству или СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу), если есть факт их соприкосновения:

  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • крестьянское фермерское хозяйство (КФХ);
  • земли сельскохозяйственного производства.

Можно ли строить дома или другие здания

Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:

Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить

Дачный или садовый домик – их часто устанавливают на землях сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства

Хозяйственные постройки (только внутри ЗУ).

Дом, предназначенный лишь для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства.

Строения, применяемые для хранения урожая либо заготовок на зиму(это могут быть складское помещение либо погреб, в котором установлен конкретный температурный режим).

Коттедж не выше 3-х этажей, при условии, что в нем проживает только одна семья.

Перед тем, как затевать строительство на ЗУ сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов, необходимо оформить участок в собственность, а также получить специальное разрешение на застройку. Предварительно следует разработать проект дома. Впоследствии возведенную постройку придется зарегистрировать.

Если выполнить определенные условия, на землях сельхозназначения можно построить дом. Наши юристы в дистанционном порядке расскажут вам, что сделать, чтобы получить разрешение на такое строительство, помогут подготовить необходимые для этого документы.

Прочие разрешенные действия

ЗУ сельхозназначения – значит все территории угодий, которые могут передать как юридическим, так и физлицам. Те, в свою очередь, могут сделать на подобных землях следующее:

  • создать инфраструктуру для полного цикла производства сельхозпродукции;
  • разрабатывать, выращивать и обрабатывать продукцию сельского хозяйства;
  • вести исследовательскую деятельность в научных и учебных целях.

Участок СНТ (садового некоммерческого товарищества) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования подобной территории — ведение садоводства и огородничества. Сам ЗУ следует использовать по назначению. К примеру, на участке для ведения огородничества запрещено строить капитальное жилое строение, а на территориях лесного фонда вообще нельзя возводить капитальные сооружения.

Если не соблюдать обозначенные требования, то ЗУ могут и изъять.

Чем запрещено заниматься

Пахотная земля абсолютно точно не подходит для того, чтобы вести на ней какую-либо коммерческую деятельность.

Так, если вы возведете трехэтажный коттедж и решите устроить гостиницу на ЗУ такого вида, то вам обеспечен немалый штраф от государства.

Состояние земель строго отслеживается властями, в том числе и землепользование территорий сельскохозяйственного назначения .

На землях сельхозназначения запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Если вы столкнулись с теми или иными проблемами, используя участок не по назначению, наши юристы удаленно помогут вам разрешить возникшую проблемную ситуацию.

Включение участков сельхозназначения в границы населенных пунктов

Согласно ст. 84 ЗК РФ, установлением или изменением пределов населенных пунктов является установление либо изменение ген. проекта муниципального округа, городского или сельского поселения, отражающего пределы населенных пунктов, расположенных в границах этого муниципального образования.

Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения регулируется ст. 24 и ст. 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение с/х ЗУ в пределы населенных пунктов не лишает собственников наделов прав на данную территорию.

Любое заинтересованное лицо имеет право подать прошение о включении своего ЗУ сельхоз назначения в границы населенного пункта. В органы самоуправления нужно для этого направить следующие документы:

  • кадастровый план ЗУ, который вы собираетесь включить в границы населенного пункта;
  • заявление о включении ЗУ в границы населенного пункта;
  • правоустанавливающие документы на ЗУ.

Местный орган самоуправления вместе с землевладельцем готовит и запрашивает в соответствующих службах:

  • справку из ветеринарной службы о том, что на данном ЗУ отсутствуют санитарно-защитные зон и скотомогильники;
  • заключение о сельскохозяйственной ценности ЗУ.

Подготавливая включение аграрного ЗУ в границы населенного пункта необходимо учитывать, что участки следует использовать строго в соответствии с тем, какое у них целевое назначение, а также допустимое использование, соответствующее земельным зонам. Границы населенных пунктов призваны разделять такие территории с земельными наделами иных категорий.

Согласно ст. 24 Градостроительного кодекса РФ, расположение ЗУ, выбор типа его разрешенного использования и строительство на нем выполняются исключительно в соответствии с условиями утвержденного градостроительного план-проекта. Так, органы местного самоуправления всегда учитывают такие важные пункты, как:

  • возможность обеспечить переводимый ЗУ технической, транспортной и общественной инфраструктурой;
  • примыкание ЗУ к границам населенного пункта, наличие доступа к имеющимся объектам ежедневного, периодического, а также нерегулярного характера;
  • отсутствие зоны охраны от объектов, которые не рекомендуется размещать в пределах населенных пунктов;
  • отсутствие на присоединяемом ЗУ санитарно-защитной зоны, а также объектов промышленности, производства и сооружений, включая скотомогильники;
  • низкая аграрная ценность ЗУ.

Какое бы решение ни приняли органы государственной власти, всегда есть возможность обжаловать его в суде в течение 3-х месяцев со дня получения акта на руки.

Кроме того, следует учитывать, что после перехода ЗУ в состав наделов населенных пунктов его кадастровая стоимость, скорее всего, изменится.

Судебная практика: порча сельхозземель

Государственный орган, который выявил факт размещения Обществом грунта (если конкретно, то речного песка) на почве (на ЗУ сельхозназначения). Ввиду этого государство сперва привлекло пользователя ЗУ к административной ответственности согласно ч. 2 ст.

8.6 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а потом обратился в суд с исковым заявлением со следующими требованиями:

  • возместить вред, причиненный почве как объекту охраны окружающей среды,;
  • обязать ответчика в течение 2-х месяцев разработать проект рекультивации нарушенных земель;
  • обязать ответчика в течение того же срока провести рекультивацию нарушенных земель.

Арбитражный Суд первой инстанции рассмотрел дело и решил взыскать с Общества сумму исчисленного вреда, который был причинен почве как объекту охраны окружающей среды, обязать ответчика разработать соответствующий проект рекультивации нарушенных земель, а также в течение двух месяцев со дня разработки такого проекта осуществить их рекультивацию. Апелляция и кассация данное решение признали законным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа, 5 сентября 2019 г., дело №А55-22101/2018).

Частые вопросы

Если есть намерение возвести жилое строение, необходимо выбрать ЗУ с одним из двух видов разрешенного использования, таких как «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».

На таких территориях возможно ведение такого рода деятельности, как создание личных или фермерских хозяйств; выращивание овощных, а также плодовых культур; осуществление предприятиями сельскохозяйственной деятельности; создание дачных, садоводческих либо огороднических товариществ; научно-исследовательская деятельность; выращивание и разведение животных, а также рыб и насекомых и пр.

Это такие участки, которые были ранее распаханы, а теперь являются заброшенными и никак не используются в течение длительного срока, например, десяти и более лет.

Такой перевод производится в соответствии с ФЗ от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ п. 1 ст. 2 которого определяет, что для того, чтобы перевести ЗУ из одной категории в другую, заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство о переводе из одной категории в другую.

Kbadm.ru
Добавить комментарий